建物表題登記の床面積

建物表題登記（建物表示登記）の登記の床面積について勉強しましょ　

各階平面図作成方法

建物表題登記（建物表示登記）を申請する際に、図面を作成しなければなりませんが、

その図面は、建物図面と各階平面図の2種類になります。

この図面を作成するにあたり、

建築確認申請書の「配置図」・「平面図」・「立面図」が必要になります。

ここでは、「各階平面図」を作成するにあたり、

登記の床面積について勉強していきます。

一般的に新築一戸建ての場合は、木造と軽量鉄骨造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造のどれかに当てはまります。

その中でも最も多いのが木造です。

木造は、柱の中心と柱の中心で結んだ線の内側の面積が登記の床面積になります。

次の画像を見て下さい。

見難いので、PDFファイルを用意しました。

画像をクリックして保存して下さい木造の登記の床面積が解る図面です。

PDFファイルを見るには、Abode社のAdobeReader(無料）が必要です。

Adobe　Reader　はここから入手できます。

画像処理って大変です。

この画像は、木造の登記の床面積の算出方法です。

建物のどの部分が登記の床面積に算入されるのかを理解して下さい。

この画像の建物の形は四角形なので、床面積の算出方法は、

たての長さ×よこの長さ　＝　床面積

たての長さは、　「柱の中心と柱の中心の長さ」　です。

画像では、「１４．３４ｍ」になっています。

よこの長さは、　「柱の中心と柱の中心の長さ」　です。

画像では、「２０．６３ｍ」になっています。

長さの単位は全てｍ（メートル）で面積の単位は全て㎡（平方メートル）です。

小数点以下の取扱は、

辺長（辺の長さ）は、小数点以下第２位若しくは第３位まで表示します。

床面積は、小数点以下第3位を切捨てます。

画像の床面積は、２０．６３ｍ×１４．３４ｍ＝２９５．８３４２㎡　なので

床面積は、「２９５．８３㎡」となります。

■　鉄筋コンクリートの場合

壁構造の場合は壁（またはサッシュ）の中心線で囲まれた部分の水平投影面積

画像をクリックして下さい。
PDFファイルを見ることができます。

ここから、少し詳しい説明です。

床面積とは、建物表題登記（建物表示登記）をする際に、登記をする家の面積のことです。

建築士が設計する際の基準は建築基準法です。

登記をする際の基準は不動産登記法です。

同じではないので基準が異なります。

その為、床面積を算出する際に違いが生じます。

あなたが、考える床面積は、家の中の全てと考えるのではないでしょうか？

登記は不動産登記法という法律でいろいろと決められています。

法律は細かいですが、

実務上必要な条文等は本当に限られています。

不動産登記法という法律の準則に次のよう決められています。

「建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、

その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう。」

と規定されています。

すなわち、建物と認められるためには、これらの要件全てを満たす必要があります。

１・外気分断性　　　　屋根及び周壁などの外気を分断するものを有すること。　

２・定着性　　　　　　　土地に定着したものであること。

３・用途性　　　　　　　その目的とする用途に供し得る状態にあること。

４・取引性　　　　　　　不動産として独立して取引の対象となり得るものであること。

１・外気分断性とは

建物の内部に外気が自由に出入りすることを防止するための屋根及び周壁等の存在をいいます。

これは、建物の用途に見合った生活空間が屋根及び周壁等によって確保されていることを

必要とするものですが、これらは必ずしも物理的なものに限定する趣旨ではなく、

用途に応じて判断することになります。

例　屋根と柱のみのカーポートは、周壁等が存在せず外気分断性が無いので

　　　　建物として認められません。

２・定着性とは

建物は、土地の定着物ですから、物理的に土地に固着している必要があり、かつ、

永続的に土地に定着して使用されることが必要です。

例　　基礎工事のされていない、組み立て式の物置は簡単に動かすことができますので、

　　　　定着性がなく建物として認められません。

３・用途性とは

建物は一定の用途の為に人工的に造られるものですから、

その用途に見合った一定規模の生活空間が確保されている必要があります。

（このことを人貨滞留性といいます）

４・取引性とは

不動産として売買ができるかどうかです。

例　　派出所は、売買できないですよね。ですから建物とは認められません。

ちょっと難しかったですか？

新築の一戸建てを登記するのが目的なので、詳しく知る必要はありません。

ただ、このように決まっていることだけ認識して下さいね。

これから、一番重要なことを教えますね。　これだけ憶えて下さいね。

「　登記の床面積に入る部分は天井があって３方向以上が壁やガラスなどで囲まれていて、

床から一番高い天井までの高さが1.5m以上必要です。」

これが簡単に説明した基準です。

ほとんどがこの基準に当てはまります。

この基準に当てはまる部分が建物として登記ができる部分です。

では次の画像を見て下さい。

　

家の玄関と車庫部分です。。

玄関と車庫の部分は、明らかに、家の外にあるという感じですね。

では、先程の基準に当てはめます。

３方向以上壁で囲まれていますか？

道路側はシャッターも何もありませんね。

しかし、道路側以外は、壁で囲まれていますね。

まず１つクリアです。

次に、高さはどうでしょうか？

玄関部分ですから、人が通ります。

大人が直立して通ることができれば1.5ｍ以上あると言えますね。

また、車が置いてあるのでおおよその高さは分かりますね。

この部分は、床から天井まで1.5ｍ以上はありますね。

基準は何か憶えていますか？

「　登記の床面積に入る部分は天井があって、３方向以上が壁やガラスなどで囲まれていて、

床から一番高い天井までの高さが1.5m以上必要です。　」

家の玄関と車庫部分はこの基準を満たしていますよね。

この部分は、家の外にはありますが、

登記の床面積に算入するということになります。

意外だなと思いませんでしたか？

※　この部分を床面積から外すことも可能です。登記官と打合せして下さい。

では次の画像を見て下さい。

これは車庫と駐輪場です。

これも基準に当てはめてみましょう！

「登記の床面積に入る部分は天井があって、３方向以上が壁やガラスなどで囲まれていて、

床から一番高い天井までの高さが1.5m以上必要です。」

考えて下さい。

まず床面から天井までの高さは1.5ｍ以上ありますか？

自転車がありますので自転車の高さを考慮すると天井まで1.5ｍ以上ありますね。

では次に、天井があり３方向以上が壁などで囲まれていますか？

道路側はシャッターも何もありません。

あと駐輪場の方向を見ると壁が無いですね。

壁は２方向しかありません。

ということは、登記の床面積に算入しないということになりますね。

この部分は建物として登記できません。

難しいですか？

基準さえしっかり理解すればすぐに分かりますよね。

参考までに

この画像のケースでも３方向の内、１方向に壁が無い場合でも、排気ガスを抜くためにとか

何か理由があれば、床面積に入る場合もあります。

登記所の登記官次第ですし、あなた次第でもあるのです。

話の持ってき方次第とも言えるのです。

中古として売る場合は、床面積が多い方が良いという考え方があります。

固定資産税を考えると床面積は少ない方が良いという考え方があります。

では次の画像です。

家の玄関部分ですね。

奥に自転車置場があります。

自転車置場部分には黄色で色を付けました。

この部分を考えましょう！！

天井がありますね。　３方向は壁やガラスですね。

ちなみにガラス部分が、「ビニール」では駄目です。

（　ビニールは耐久性がないとされていて周壁があると見なされません。）

高さは？

床面から天井まで1.5ｍ以上ありますね。

この自転車置場の部分は登記の床面積に算入されますね。

ついでに、玄関部分について考えてみましょう！！

高さは床面から天井まで　1.5ｍ以上ありますね。

では、３方向以上壁などがあるでしょうか？

玄関部分は、自転車置場は登記の床面積に算入しますので、

自転車置場方向には壁があると考えて下さいね。

２方向には壁がありますが、２方向は壁などがありません。

高さは満たしていますが、３方向壁などで囲まれていません。

玄関部分は、登記の床面積に算入しませんという結論になります。

あれ？

玄関の向かって左側にちょっと壁があるじゃないかと言われた方いませんか？

確かに壁ですが、ある程度の大きさがないと用途性がないことになります。

ちょっと難しい説明に「用途性」という言葉がありました。

自転車置場は、自転車を置けるという用途があります。

しかし、この小さなスペースでは何かに使うことができるのでしょうか？

うーん　雨宿りには使えそうですね。

使い道がないですね。

こういうのを用途性がないと言います。

もっとも入らない方がメリットがありますよ。

●　ベランダ

では次にベランダについて考えてみましょう！！

建物の２階部分にあるベランダです。

では、このベランダ部分は登記の床面積に算入されるか考えてみましょう。

基準は憶えましたか？

３方向は周壁がありますね。

高さは？

天井がありません。

屋根がないですね。

天井が無いので、この部分は登記の床面積に算入しません。

ちなみに、建築基準法ですと、この部分も延べ面積に算入します。

では、もうひとつベランダです。

このベランダ部分はどうでしょうか？

周壁は３方向にありますね。

高さは、床面から天井まで１．５ｍ以上ありそうです。

このベランダ部分は登記の床面積に算入されます。

このベランダ２つの違い解りましたか？

※このケースは用途性がないとして床面積に算入しないようにすることも可能です。

次は簡単です。

●　カーポート

最近よく見かけるタイプのカーポートです。

これは簡単ですね。

床面から一番高い天井までは、１．５ｍ以上ありますね。

周壁は３方向以上というか何も無いですね。

当然、登記の床面積には算入されません。

ここで、銀行の話を少し

銀行が融資する際に、建築士が作成した建築確認申請書をみて融資ができるか判断します。

建築士が建物の延べ面積としてベランダやカーポートを含めるケースがあります。

建物表題登記（建物表示登記）を行って、銀行はびっくりはしませんが、

面積が減ったので困ることがあります。

なぜって？

融資の際の担保の面積が少ないと価値が下がると判断するからです。

建物の面積は小さいより、大きい方が担保価値があると思いますよね。

なぜ建物の面積が減ったのか説明を求めてくるケースがあります。

もう、どのような理由であるか、銀行に説明できますね。

　

●　出窓

では、次の画像です。

３階建の建物です。

この家には、出窓がありますね。

では、出窓について考えましょう！

出窓も基準に照らして考えましょう！

３方向以上壁などで囲まれていますか？

出窓は、４方向はガラスで囲まれていて、もう１方向は部屋ですね。

ですから、４方向壁などで囲まれているといえます。

では、高さはどうでしょうか？

床面から一番高い天井まで１．５ｍ以上ありますか？

この出窓は、まず、床面と同じ高さで接していません。

腰の辺りの高さから家に接しています。

高さも１．５ｍ以上ありません。

基準を満たさないので、登記の床面積には算入しません。

基準をちゃんと理解すれば簡単です。

●　ロフト

このところ、分譲住宅でよく見かけるロフトについて考えましょう！！

ロフトとは、辞書で屋根裏部屋です。

このロフトのある賃貸アパートも増えましたね。

ロフトは屋根が切妻の家によく用いられています。

ロフトは３方向以上周壁で囲まれています。

では、床面から一番高い天井までの高さが１．５ｍ以上ありますか？

まず無いです。

大人が立つと頭が天井に当たってしまいますね。

わざと１．５ｍ未満になるように造られているはずです。

例えば、２階建ての建物にロフトがあるとします。

もし、ロフトが１．５ｍ以上あると３階建てとなります。

更に容積率にも関係します。

違法建築にもなりかねません。

床面から天井までの高さが１．５ｍ未満なので、登記の床面積にも算入しないということになります。

床面から高さが１．５ｍ以上で造ってあるロフトは一般住宅では見たことがありません。

●　吹き抜け

次は吹き抜け部分についてです。

リビングとか玄関に吹き抜けをつくる家があります。

光を多く採り入れることができるので、明るくて良いですね。

この画像は、２階建ての建物ですが、

吹き抜けの２階部分は床がありませんので、登記の床面積には算入しません。

床がないので当然ですよね。

●　階段部分

次は階段部分です。

階段部分は吹き抜けがあるか無いかで異なります。

この画像は2階建ての1階から2階に上がる途中を写したものです。

通常、階段は全ての階の登記の床面積に算入されます。

この画像のケースも１階と２階のそれぞれに登記の床面積に算入されます。

　「この部分注目」と書いてある壁が、もし吹き抜けだったら

イメージできましたか？

先程の階段の画像の白い壁部分が上まで吹き抜けになっているとイメージして下さい。

この画像は、吹き抜け部分が階段に接しているケースです。

吹き抜け部分は、登記の床面積に算入されません。

では、この階段部分は、登記の床面積に算入されるでしょうか？

通常階段部分は、登記の床面積に算入されます。

意外と思われますが、吹き抜け部分に接している階段は、登記の床面積に算入されません。

ただし、吹き抜け部分がかなり小さいと通常どおり床面積に算入することもあります。

このケースは床面積に算入しません。

登記所の登記官によっては意見の分かれるかもしれません。

事前に登記所の登記官に相談すると良いです。

絶対とは言えませんが、吹抜け部分に接している階段部分は２階の登記の床面積に不算入になります。

登記の床面積について説明しましたが、

登記の床面積は、基準を理解すれば難しくはありません。